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Le DPE : un outil devenu stratégique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Il attribue une note de A à G selon la performance énergétique du bien, et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

Obligatoire lors d’une vente ou d’une location, le DPE est désormais un critère de décision à part entière pour les acheteurs et les locataires. Sa validité est de dix ans, et il figure dans le dossier de diagnostic technique (DDT) remis à la signature du bail ou de l’acte authentique.

Depuis la loi Climat et Résilience (2021), les logements mal classés ne peuvent plus être loués progressivement :

• G+ (au-delà de 450 kWh/m²/an) interdits à la location depuis 2025 ;
• F interdits à compter de 2028 ;
• E à partir de 2034.

En tant que notaire nous observons une corrélation croissante entre DPE et valeur patrimoniale : une mauvaise note peut entraîner jusqu’à 20 % de décote à la revente.

Pourquoi une réforme en 2026 ?

Le DPE a longtemps pénalisé les logements chauffés à l’électricité à cause du coefficient de conversion (2,3), censé traduire la transformation de l’énergie primaire en électricité. Problème : l’électricité française est décarbonée à plus de 95 %, rendant ce calcul obsolète.

Le gouvernement a donc décidé d’abaisser ce coefficient à 1,9, pour se rapprocher des standards européens. Une correction attendue, qui rebat les cartes pour des millions de propriétaires.

DPE et location : une réforme qui change la donne pour les bailleurs

L’impact est immédiat : environ sept millions de résidences principales devraient gagner une demi-classe énergétique, dont 850 000 logements sortiront du statut de passoire énergétique.

Pour les bailleurs, cela signifie :

• Moins de logements interdits à la location ;
• Moins de travaux de rénovation imposés ;
• Une offre locative enfin soulagée.

Dans un marché en tension extrême, cette révision technique est un véritable bol d’air : la demande locative a bondi de 9,5 % en un an, tandis que l’offre a chuté de 6 %.

Les nouveaux réflexes à adopter

1. Faire réévaluer le DPE dès fin 2025 pour bénéficier du nouveau mode de calcul.
2. Reporter certains travaux coûteux, si le reclassement suffit à rendre le bien conforme.
3. Valoriser la performance énergétique dans les annonces immobilières.
4. Optimiser fiscalement les rénovations futures via MaPrimeRénov’ ou le dispositif Denormandie.

Conseil de votre notaire : avant de signer un bail, vérifiez la validité du DPE et anticipez le reclassement. Cela peut vous éviter une vacance locative inutile.

DPE et vente : vers une revalorisation du parc immobilier

Cette réforme pourrait freiner la tendance à la vente forcée des passoires thermiques, observée depuis 2021. 

Le nouveau calcul redonne de l’attractivité à ces biens, qui pourraient retrouver un marché solvable sans nécessiter des rénovations lourdes.

Un meilleur DPE, c’est :

• Une revalorisation immédiate du bien sur le marché ;
• Une négociation plus favorable lors de la vente ;
• Une meilleure perception bancaire pour les acheteurs (conditions de prêt plus avantageuses).

Conseil du notaire : avant de vendre, faites actualiser votre DPE. Une meilleure note peut justifier une hausse de prix ou accélérer la transaction.

Stratégie patrimoniale : anticiper pour mieux valoriser

Trois actions clés pour 2025–2026

1. Anticiper la réforme : refaire le DPE dès fin 2025 pour profiter du reclassement.
2. Planifier les travaux utiles : isolation, ventilation, chauffage à régulation intelligente.
3. Optimiser fiscalement ses investissements immobiliers avec les aides existantes.

Les investisseurs peuvent tirer profit de cette période de transition :

• Acheter des biens F ou G avant leur reclassement ;
• Profiter de prix plus bas ;
• Revendre ou louer après 2026 avec une plus-value.

Conseil de votre notaire : avec la réforme du DPE 2026, les logements chauffés à l’électricité verront souvent leur note s’améliorer sans travaux majeurs. Ils représentent une opportunité d’investissement particulièrement intéressante et pérenne, ciblez-les en priorité !

Plus qu’une simple mise à jour technique, la réforme du DPE 2026 ouvre une opportunité : anticiper, adapter et valoriser son patrimoine.
Un DPE mieux noté, c’est un bien plus attractif et un investissement pérenne.

En France, à défaut de contrat, c’est le régime de la communauté réduite aux acquêts qui s’impose. Comprendre ses effets et, si besoin, adapter son contrat de mariage avec un notaire, permet d’éviter bien des mauvaises surprises.

La maison achetée avant le mariage : un exemple parlant

Prenons un cas fréquent. En 2017, Madame achète seule une maison. En 2022, elle se marie avec Monsieur, sans contrat de mariage. Sa maison reste un bien propre, puisqu’elle a été acquise avant l’union.

Mais quelques années plus tard, le couple décide d’acheter ensemble une résidence dans une autre ville. Pour financer ce projet, Madame souhaite réinvestir les loyers tirés de la location de sa première maison. Elle pense « logiquement » que ces revenus lui appartiennent, puisqu’elle est seule propriétaire du bien. Or, en régime de communauté réduite aux acquêts, les loyers sont considérés comme des biens communs. Ils appartiennent donc aux deux époux, au même titre que leurs salaires.

Ainsi, que Madame gagne 4 000 € par mois et Monsieur 2 500 €, leurs revenus sont mis en commun et forment un patrimoine commun. Une subtilité souvent méconnue… mais qui s’impose juridiquement.

Revenus communs… mais charges personnelles

La surprise ne s’arrête pas là. Si les revenus de la maison sont partagés, les grosses charges liées à l’entretien (travaux de toiture, ravalement, gros équipements) restent à la charge exclusive de l’époux propriétaire, car elles concernent la conservation de son bien propre.

Si l’autre conjoint participe à ces dépenses, il pourra en demander remboursement lors de la liquidation du régime matrimonial. Une situation qui peut générer tensions et incompréhensions si elle n’a pas été anticipée.

Pourquoi un contrat de mariage change tout

Cet exemple illustre l’importance de comprendre les règles du régime matrimonial. La loi s’impose, que l’on soit ou non d’accord avec elle. Mais il est possible de l’adapter à la réalité du couple grâce à un contrat de mariage établi devant notaire.

Un tel contrat permet notamment de :

• clarifier la gestion des revenus et du patrimoine,
• protéger le conjoint survivant en cas de décès,
• préserver un bien de famille,
• organiser l’achat d’un bien immobilier commun,
• adapter la répartition des biens aux projets de vie.

Le contrat de mariage n’est donc pas réservé aux couples fortunés : c’est un outil de protection pour tous, qui sécurise l’avenir et évite des litiges coûteux. 

Le rôle clé du notaire

Le notaire est le professionnel de référence pour informer, conseiller et rédiger un contrat de mariage adapté. Il analyse la situation patrimoniale, familiale et professionnelle du couple pour proposer le régime le plus approprié. Son rôle est de transformer une règle juridique parfois méconnue en un outil de protection sur-mesure.

Se marier, ce n’est pas seulement célébrer une union, c’est aussi poser les bases juridiques de la vie commune. Anticiper avec son notaire permet de donner au mariage toute sa valeur protectrice.

Un mariage, c’est une promesse d’avenir. Anticiper son régime matrimonial avec son notaire, c’est transformer cette promesse en véritable protection pour son couple et sa famille.

Héritage : un volume de successions sans précédent

Chaque année, plus de 650 000 successions s’ouvrent en France, et ce chiffre augmentera encore avec le vieillissement de la population (INSEE, 2023). Derrière ces statistiques, se joue souvent une question décisive : la différence entre une transmission subie et une transmission choisie.

Une succession subie peut créer des tensions, des déséquilibres, voire des litiges. À l’inverse, une succession anticipée et préparée permet d’exprimer ses volontés, de protéger ses proches et de donner du sens à la transmission de son patrimoine.

Hériter plus tard, un défi pour les jeunes générations

On hérite désormais après 50 ans en moyenne. Pour les jeunes générations, l’héritage n’arrive plus comme un tremplin, mais comme un complément tardif. Et les écarts se creusent :

• 50 % des Français recevront moins de 70 000 € au cours de leur vie,
• 10 % hériteront de plus de 500 000 €,
• une minorité touchera plusieurs millions (Piketty, 2019).

Ces inégalités renforcent l’importance d’une transmission réfléchie et équitable.

Le rôle clé du notaire dans la transmission du patrimoine

Préparer sa succession, c’est d’abord reprendre la main sur l’avenir de son patrimoine. Le notaire accompagne cette démarche en proposant des solutions adaptées : donations, assurance-vie, démembrement de propriété, pactes successoraux…

Son rôle n’est pas seulement technique ou fiscal : il est aussi humain. Il aide à clarifier les volontés, à équilibrer les intérêts des héritiers, et à transformer une étape souvent redoutée en un projet de transmission réfléchi et apaisé.

 3 bonnes raisons d’anticiper sa succession avec votre notaire

1/ Éviter une transmission subie en exprimant clairement vos volontés.

2/ Réduire la fiscalité grâce à des outils juridiques adaptés.

3/ Préserver l’harmonie familiale en limitant les sources de conflits.

Anticiper sa succession avec son notaire, c’est garantir une transmission choisie, apaisée et fiscalement optimisée. C’est aussi l’assurance que votre patrimoine servira vos proches selon vos volontés, dans un esprit de protection et de continuité familiale.


 

Qu’est-ce que le taux d’imposition individualisé ?

Depuis l’instauration du prélèvement à la source en 2019, les couples mariés ou pacsés déclarant ensemble leurs revenus étaient soumis par défaut à un taux unique de prélèvement : le taux dit "personnalisé du foyer". Ce taux commun s’appliquait indifféremment aux deux membres du couple, sans distinction de leurs revenus respectifs.

Le taux individualisé, en revanche, permet d’attribuer à chaque conjoint un taux distinct, calculé en fonction de ses seuls revenus personnels. Le montant global d’impôt dû par le foyer reste inchangé, mais la répartition entre les partenaires devient plus équitable.

Pourquoi ce changement par défaut ?

L’objectif affiché par le gouvernement est clair : renforcer l’égalité au sein du couple, et en particulier réduire les effets pervers du taux commun pour les personnes (souvent les femmes) ayant des revenus plus faibles. Selon la ministre des Comptes publics, plus de 80 % des couples appliquent actuellement un taux commun, alors que dans bien des cas, l’un des conjoints se retrouve à assumer une part trop importante de l’impôt par rapport à ses revenus.

Le taux individualisé répond ainsi à une logique de justice fiscale et sociale : chacun contribue à hauteur de ses capacités. Il constitue aussi un levier indirect de promotion de l’autonomie financière au sein du couple.

Illustrations concrètes : un meilleur équilibre dans la répartition de l'impôt

Prenons l’exemple, donné par Bercy, d’un couple sans enfant, où l’un perçoit un revenu de 3.500 € et l’autre de 1.600 € nets mensuels. Leur revenu global net imposable s’élève à environ 55.080 € par an. Sous le régime du taux commun, chacun est prélevé à 5,8 %, soit respectivement 203 € et 93 € par mois.

Avec un taux individualisé, le conjoint à plus faibles revenus sera prélevé à seulement 0,4 % (soit 6 €), tandis que l’autre appliquera un taux de 8,3 % (soit 290 €). Le montant total reste identique (296 €), mais la répartition est nettement plus juste.

Ce qui change concrètement pour les couples à partir de septembre 2025

La réforme prévoit que ce taux individualisé s’appliquera automatiquement par défaut à tous les couples mariés ou pacsés ayant une imposition commune. Aucune démarche n’est requise pour en bénéficier. Toutefois, les couples qui souhaitent conserver le taux commun devront en faire explicitement la demande.

Cette demande devra être formulée :

• Depuis le service en ligne "Gérer mon prélèvement à la source" sur impots.gouv.fr.
• Lors de la déclaration en ligne ou sur le formulaire papier (case dédiée à cocher).

En l’absence de choix ou d’action, c’est bien le taux individualisé qui s’appliquera automatiquement.

Quelles sont les implications patrimoniales à anticiper ?

Une clarification des équilibres financiers dans le couple

Le passage au taux individualisé vise à répartir l'impôt en fonction des revenus de chaque conjoint, renforçant ainsi l'équité fiscale. Cette mesure est particulièrement bénéfique dans les couples où l'un des partenaires perçoit un revenu significativement inférieur à l'autre. Selon une étude de l'Insee, la conjugalisation de l'impôt augmente en moyenne de 6 points le taux marginal d'imposition des conjoints aux revenus les plus faibles, dont les trois quarts sont des femmes.

Un levier d'analyse lors des conseils matrimoniaux

Lors de la rédaction ou la révision d’un contrat de mariage, cette réforme peut amener à réévaluer la pertinence du régime choisi : séparation de biens, participation aux acquêts ou communauté. En effet, le poids fiscal mieux réparti peut aussi éclairer différemment la manière dont les charges communes sont assumées.

Des effets potentiels en cas de séparation ou de divorce

En cas de divorce ou de rupture de PACS, chaque ex-conjoint devient personnellement imposable sur les revenus perçus pendant l'année de la séparation. Le taux individualisé facilite cette transition en reflétant plus fidèlement les revenus individuels, ce qui peut simplifier le calcul des pensions alimentaires ou des prestations compensatoires.

La généralisation du taux de prélèvement individualisé constitue une évolution significative en matière d’équité fiscale au sein des couples mariés ou pacsés. Si l’impôt global reste inchangé, sa répartition devient plus juste, reflétant mieux les revenus réels de chacun. Cette donnée pourra participer à une réflexion patrimoniale plus large. 

L’assurance-vie est-elle réellement hors succession ?

Un principe général favorable à la transmission 
L’article L132-13 du Code des Assurances prévoit que le capital décès versé à un bénéficiaire désigné n’intègre pas l’actif successoral et échappe aux droits de succession ordinaires. 
Ainsi :

• Le capital est transmis directement au bénéficiaire, sans passer par la succession.
• Il bénéficie d’une fiscalité avantageuse.
• Le souscripteur peut librement choisir un bénéficiaire, y compris en dehors des héritiers légaux.
  Cette désignation doit être mentionnée sur le contrat d'assurance ou dans un autre document, comme un testament. L'avantage du testament réside dans sa confidentialité : le souscripteur garde une totale liberté pour modifier son choix sans en informer quiconque. Il est recommandé de préciser dans le contrat que la désignation du bénéficiaire se fera par testament et d’indiquer, si nécessaire, les coordonnées du notaire dépositaire.

Les limites de l’exonération successorale
Une fiscalité spécifique
Bien que l’assurance-vie bénéficie d’un régime fiscal avantageux, elle est soumise à certaines règles :

• Versements avant 70 ans : abattement de 152 500 € par bénéficiaire, puis taxation à 20 % jusqu’à 700 000 €, et 31,25 % au-delà.
• Versements après 70 ans : seules les primes excédant 30 500 € sont soumises aux droits de succession.

Une possible réintégration à la succession
Dans deux cas, l’assurance-vie peut être réintégrée dans l’actif successoral :

• Primes manifestement exagérées : si les versements sont disproportionnés par rapport au patrimoine du souscripteur.
• Obligation déclarative du notaire : en cas de primes versées après 70 ans, le notaire doit les mentionner dans la déclaration de succession, permettant aux héritiers d’en prendre connaissance.
   

Face aux potentielles évolutions du régime fiscal de l’assurance-vie, il est essentiel d’anticiper et de sécuriser son épargne. Les contrats déjà souscrits devraient conserver leurs avantages, mais les nouvelles réformes pourraient impacter les futurs versements. Il est nécessaire de rester attentif aux débats législatifs. Une planification stratégique et un accompagnement personnalisé sont essentiels pour optimiser votre patrimoine. N’hésitez pas à nous consulter pour toute question.

La légalisation : une certification essentielle

La légalisation garantit la véracité d’un document public, en certifiant l’authenticité de la signature, la qualité du signataire, et l’apposition d’un sceau officiel. Ce processus était auparavant géré par le Bureau des légalisations du ministère de l’Europe et des Affaires étrangères. Depuis janvier 2025, les notaires assurent cette mission pour divers documents tels que :

• Actes judiciaires,
• Actes de l’état civil (naissance, mariage, décès),
• Actes notariés,
• Actes administratifs divers.
   

L’apostille : un gain de temps pour l’international

L’apostille, introduite par la Convention de La Haye de 1961, simplifie les démarches de certification. Elle s’applique aux documents destinés à l’étranger dans les pays signataires de la convention. Voici quelques exemples de documents pouvant être apostillés :

• Jugements judiciaires,
• Extraits de casier judiciaire,
• Actes de naissance,
• Documents notariés.

Contrairement à la légalisation, les documents commerciaux et douaniers, ainsi que ceux signés par des agents diplomatiques et consulaires, sont exclus de l’apostille.

Une réforme pensée pour simplifier votre quotidien

Avant 2025, obtenir une légalisation ou une apostille impliquait souvent des démarches longues et complexes auprès d’autorités administratives centralisées. Avec cette réforme, vous bénéficiez d’un accès simplifié à ces services grâce aux notaires, qui sont des experts reconnus en matière d’authentification :

1. Proximité et accessibilité : Les notaires, présents sur l’ensemble du territoire français, deviennent vos interlocuteurs directs pour ces démarches.
2. Rapidité accrue : Les procédures sont largement dématérialisées, ce qui réduit les délais de traitement.
3. Fiabilité renforcée : Les notaires garantissent une authentification conforme aux normes internationales.

Les avantages concrets pour les particuliers

Cette réforme simplifie vos démarches pour utiliser des documents à l’étranger, comme :

• Faire reconnaître un diplôme,
• Certifier un acte de naissance ou de mariage,
• Valider un testament.

Grâce à la proximité des notaires, vous gagnez en rapidité et en efficacité.

Les avantages concrets pour les entreprises

Les entreprises bénéficient également de cette réforme pour :

• L’authentification de contrats commerciaux internationaux,
• La certification de documents administratifs ou financiers,
• La sécurisation d’accords juridiques.

La numérisation des procédures facilite l’intégration des démarches dans les processus d’affaires.

Les limites à connaître

Certains types de documents ne peuvent pas être légalisés ou apostillés par les notaires, notamment :

• Les documents commerciaux et douaniers,
• Les actes établis par des agents diplomatiques ou consulaires.

Cas particuliers

Pour certains territoires ultra-marins et dans le cadre d’entraides judiciaires internationales, certaines compétences restent du ressort du ministère des Affaires étrangères.

Dates clés de mise en œuvre

L’article 1er du décret n°2024-1200 fixe deux échéances importantes :

• 1er mai 2025 : Début des formalités d’apostille pour les documents destinés à l’étranger.
• 1er septembre 2025 : Application des procédures de légalisation pour les documents officiels à l’international.

La réforme de 2025 marque une avancée significative pour simplifier et moderniser les procédures d’authentification des documents destinés à l’étranger. Grâce à l’intervention des notaires, vous bénéficiez d’un service de proximité, rapide et fiable. Que vous soyez particulier ou professionnel, cette évolution facilite vos démarches administratives et renforce la sécurité juridique de vos documents. Prenez contact avec un notaire dès aujourd’hui pour découvrir tous les avantages de cette réforme !

Explorons les raisons pour lesquelles la rédaction d'un testament en couple peut renforcer votre lien tout en offrant une tranquillité d'esprit commune, un cadeau qui va au-delà des gestes traditionnels.

Sécuriser un avenir ensemble

En exprimant clairement vos volontés au sujet de la répartition des biens, vous assurez la sécurité financière de votre partenaire bien-aimé(e). Un testament bien rédigé est une preuve tangible de votre engagement envers un avenir partagé, apportant ainsi une tranquillité d'esprit à vous deux.

Éviter les tensions familiales :

La planification successorale à deux permet d'éviter les tensions familiales potentielles. En spécifiant clairement vos souhaits, vous réduisez les risques de querelles familiales, créant ainsi un environnement harmonieux pour vous et votre partenaire.

Renforcer votre unité financière :

La rédaction d'un testament offre également l'opportunité d'optimiser la gestion financière du couple, minimisant les charges fiscales pour le conjoint survivant. Une planification judicieuse peut créer un héritage plus stable, consolidant ainsi votre unité financière.

Protéger la relation en cas de décès :

La désignation de bénéficiaires clairs et la planification pour les éventualités inattendues assurent que la personne que vous aimez bénéficie de votre héritage sans tracas inutiles. C'est une façon de montrer que votre amour persiste au-delà de la vie, offrant une sécurité émotionnelle en cas de perte.

En cette Saint-Valentin, aller au-delà des cadeaux traditionnels et envisager la rédaction d'un testament en couple peut être l'expression ultime de votre amour durable. C'est un geste tangible qui montre à votre partenaire que vous vous souciez de l'avenir commun et que votre amour est prêt à résister au test du temps. N'hésitez pas à consulter un professionnel pour vous guider dans cette démarche empreinte de sens.